UAS Manajemen Pembiayaan PBS shinta purwati

UJIAN AKHIR SEMESTER (UAS)

Nama                          : SHINTA PURWATI

NPM                           : 141273010

Kelas/semester          : A/4

Mata Kuliah               : Manajemen Pembiayaan PBS

Dosen Pengampu       : Wagista Yulianto, SE.Sy

Soal Penjelasan

1.      Mengapa kita perlu mengidentifikasi kebutuhan nasabah ketika pengajuan pembiayaan ke bank syari’ah?

2.      Apa saja hal yang perlu diperhatikan dalam menerima agunan kebendaan dan agunan non kebendaan?

Soal Analisa

Anda barusaja bergabung dengan Bank Maju Syari’ah. Setelah 2 bulan, tepatnya di awal juni 2016, anda baru saja menerima satu berkas lengkap permohonan pembiayaan berikut laporan survey dari salah seorang di bagian support pembiayaan Bank Maju Syari’ah.

Calon debitur anda adalah bapak Yanto (40 tahun), seorang Karyawan Swasta di salah satu perusahaan di Lampung Tengah. Istri pak Yanto adalah Ibu Anggraini pemilik Toko Pertanian “Karunia” yang kebetulan berlokasi di dekat kantor pak Yanto. Pak Yanto sudah bekerja 15 tahun dan akan pensiun di usia 55 tahun atau 15 tahun lagi. Setelah pensiun, rencananya pak Yanto akan berkonsentrasi di pengembangan usaha Toko Pertanian “Karunia” dan membuka satu cabang lagi di salah satu lokasi yang cukup ramai dengan perkantoran.

Data usaha dan hasil interview

·         Penghasilan Bapak Yanto sebesar Rp. 2000.000/bulan. Untuk kebutuhan sehari-hari sudah terpenuhi dari penghasilan Bapak Yanto.

·         Bapak Yanto memiliki Deposito di Bank Maju Syari’ah sebesar Rp. 50.000.000. uang tersebut didepositokan dalam jangka waktu 5 tahun.

·         Omzet penjualan atas usaha Ibu Anggraini Rp. 2000.000/hari.

·         Ibu Anggraini hanya berjualan dari senin-sabtu. Pada hari minggu, beliau libur.

·         Gaji karyawan @700.000/bulan. Dengan jumlah 2 orang karyawan.

·         Pengeluaran lain

1.      Sewa tempat usaha Rp. 12.000.000/tahun

2.      Listrik Rp. 500.000/bulan

3.      Transportasi Rp. 300.000/bulan

4.      Telepon/pulsa Rp. 200.000/bulan

·         Tagihan cicilan motor di Bank Aman sebesar  Rp. 500.000/bulan

·         Harta yang dimiliki (salah satunya akan di agunkan)

1.      Bapak Yanto memiliki mobil baru tipe sedan keluaran cina yang digunakan untuk keperluan pribadi dengan taksiran harga pasar adalah Rp. 150.000.000

2.      Ibu Anggraini memiliki sebidang tanah berukuran 2500M2 berlokasi di persawahan Lampung Selatan. Harga pasar adalah 400.000/m2

·         Bapak Yanto bermaksud untuk membeli rumah di Kota Metro, senilai Rp. 130.000.000. oleh karena itu, beliau mengajukan pembiayaan di Bank Maju Syari’ah.

Tugas Anda:

1.      Jenis pembiayaan dengan akad apakah yang anda rekomendasikan bagi debitur? Jelaskan alasannya, termasuk keunggulan akad tersebut dibandingkan dengan kredit di Bank Konvensional.

2.      Berikanlah penilaian kelayakan usaha calon debitur dan menganalisa resiko apa saja yang dihadapi sehubungan dengan pembiayaan ini.

3.      Jika debitur mengagunkan mobilnya, dan berharap mendapatkan limit semaksimal mungkin. Jadi, berapakah nilai limit pembiayaan tersebut? (dengan catatan kebijakan di Bank anda menggunakan bobot penilaian terendah untuk menilai agunan)

4.      Jika margin yang diharapkan oleh pihak Bank Maju Syari’ah adalah sebesar Rp. 20.000.000. maka berapakah total angsuran yang harus dibayarkan oleh debitur jika memilih jangka waktu 12 bulan, 18 bulan, dan 24 bulan?

5.      Dari ketiga pilihan jangka waktu tersebut, yang manakah yang anda rekomendasikan untuk debitur? Jelaskan alasannya?

Jawaban soal penjelasan:

1.    Kita perlu mengidentifikasi kebutuhan nasabah ketika pengajuan pembiayaan ke bank syari’ah karena dengan mengidentifikasi kebutuhan nasabah, pihak bank dapat mengetahui berapa besar pembiayaan yang akan diberikan serta relevansi antara kebutuhan konsumsi nasabah dengan pembiayaan yang diberikan. Selain itu, dengan mengidentifikasi kebutuhan nasabah, bank dapat memilih dan merekomendasikan produk atau akad yang paling tepat yang sesuai dengan kebutuhan dan keperluan nasabah dengan resiko yang minimalis.

Untuk mengetahui berapa besar pembiayaan yang diberikan, bank menganalisis kebutuhan nasabah yang sebenarnya diperlukan dari yang di ajukan, tidak langsung menyetujui besar jumlah pembiayaan yang diajukan nasabah tetapi memperhitungkan jumlah pembiayaan yang tepat yang sebenarnya dibutuhkan oleh nasabah. Selain itu, bank akan menganalisis kesesuaian antara kebutuhan nasabah yang diperlukan dalam pengajuan pembiayaan dengan besarnya pembiayaan yang akan diberikan bank.

2.    Hal yang perlu diperhatikan dalam menerima agunan kebendaan yaitu

a.       Keabsahan kepemilikan dan dokumen-dokumen kepemilikan

b.      Marketability agunan, antara lain terkait dengan lokasi agunan, kondisi fisik dan jenis agunan

c.       Agunan yang dijaminkan tidak sedang dalam sengketa maupun gugatan dari pihak lain

d.      Memastikan peringkat jaminan yang diperoleh, sehingga memperkecil risiko dalam pelaksanaan eksekusi nantinya

e.       Kemudahan untuk dilaksanakan pengikatan

f.       Penutupan asuransi, mencakup kecukupan nilai agunan dan bonafiditas perusahaan asuransinya

Hal yang perlu diperhatikan dalam menerima agunan non kebendaan yaitu

1. Karakter dari pemberi jaminan, dalam hal corporate guarantee karakter dari pengurus/pemilik perusahaan
2. Legalitas pemberi jaminan perorangan meliputi kecakapan dan kewenangan bertindak dalam menerbitkan jaminan perorangan
3. Kemampuan material pemberi jaminan perorangan/perusahaan
4. Diminta kepada pemberi jaminan untuk melepas hak istimewanya, yaitu hak istimewa yg dimiliki pemberi jaminan untuk meminta agar barang-barang nasabah yang dijamin dilelang terlebih dahulu sebelum yang bersangkutan memenuhi kewajibannya membayar jaminan. Dengan dilepaskannya hak istimewa dimaksud, maka dapat langsung menagih kepada pemberi jaminan apabila terjamin cidera janji tanpa harus melelang terlebih dahulu harta nasabah 
5. Harus mengetahui dan memastikan telah berapa kali penjamin menandatangani atau memberikan jaminan serupa. Hal ini untuk mengetahui rasio harta kekayaan penjamin dibandingkan total hutang yang ikut dijamin yang bersangkutan.
6. Akta pengikatanya dibuat dengan akta notaris dengan mencantumkan nilai rupiah yang dipertanggungkan. 

Jawaban soal analisa:

1.        Akad yang akan saya rekomendasikan kepada debitur adalah pembiayaan dengan akad murabahah. Alasannya dikarenakan berdasarkan identifikasi terhadap kebutuhan nasabah yaitu Bapak Yanto memerlukan pembiayaan guna keperluan pembelian rumah di daerah Kota Metro dimana pembayarannya akan dilakukan secara angsuran dengan mengagunkan harta nya berupa mobil sebagai jaminan pembiayaan. Oleh karena itu saya rekomendasikan akad murabahah karena murabahah merupakan akad jual beli barang dengan menyatakan harga perolehan dan keuntungan (margin) yang disepakati oleh penjual dan pembeli.

Dalam kasus ini menggunakan akad murabahah, pihak bank akan mengambil alih pembelian rumah dari pihak penjual lalu akan menjualnya kepada bapak Yanto dengan menyepakati harga yaitu harga beli ditambah margin yang diharapkan pihak bank. Dalam hal tersebut, pihak bank melakukan pembelian rumah dari penjual dengan pembayaran tunai yaitu Rp. 130.000.000.  Akad murabahah dengan bapak Yanto, pihak bank bertindak sebagai penjual dan bapak Yanto sebagai pembeli. Lalu bank dan bapak Yanto melakukan transaksi jual beli secara angsuran (murabahah muajjal) dengan harga yang disepakati Rp. 150.000.000 dimana margin untuk pihak bank sebesar Rp. 20.000.000.

Kelebihan murabahah jika dibandingkan dengan kredit yaitu adanya kepastian jumlah pinjaman yang harus dibayarkan kembali. Besaran margin/keuntungan dalam murabahah tidak boleh dirubah oleh bank, tidak seperti halnya pada kredit dimana nasabah belum dipastikan jumlah akhir pokok dan bunga pinjaman akibat adanya pergerakan bunga akibat penyesuaian dengan suku bunga acuan/floating ratenya. Selain itu murabahah tidak mengenal sistem bunga. Dalam murabahah hanya menghendaki satu harga dan tidak tergantung dengan jangka waktu pembayaran, sedangkan kredit konvensional mengharuskan adanya perbedaan pembayaran sesuai dengan jangka waktu yang telah ditentukan. Semakin lama waktu pembayaran semakin besar jumlah tanggungan yang harus dibayar. Selain itu yang menjadi keunggulan murabahah jika dibanding kredit yaitu keuntungan dalam murabahah berbentuk margin penjualan yang didalamnya sudah termasuk harga jual, sedangkan kredit konvensional keuntungan berdasarkan suku bunga sehingga nasabah yang mendapatkan kredit konvensional kewajiban membayar cicilan beserta bunga pinjaman sekaligus.

2.        Analisa resiko penilaian kelayakan usaha sehubungan dengan pembiayaan:

Dari usaha yang dijalankan ibu Anggraini, bapak Yanto dinilai layak untuk mendapatkan pembiayaan dari Bank Maju Syari’ah karena pada saat usia pensiunnya bapak Yanto akan terfokus kepada usaha ibu Anggraini dan bahkan akan membuka toko cabang yang baru sehingga memungkinkan pembayaran angsuran pembiayaan akan tetap berjalan lancar.  

Analisis resiko usahanya sebagai berikut:

Tingkat resiko Penjelasan Substitute product Rendah Bagi pihak bank, memberikan pembiayaan kepada Bpk Yanto yang isrtinya merupakan pemilik toko pertanian maka resiko bagi pihak bank adalah rendah, karena tidak ada produk pengganti untuk bahan-bahan pertanian. Toko ini menyediakan segala keperluan pertanian mulai dari pupuk, benih, dan obat pembasmi hama. Setiap orang yang bertani akan memerlukan perlengkapan pertanian yang ada di toko ini. Entry barrier Tinggi Kemudahan dalam perizinan pendirian usaha toko pertanian menyebabkan tingginya resiko bagi pihak bank untuk memberikan pembiayaan pada toko ini. Perizinan yang mudah memungkinkan banyak orang yang akan mendirikan usaha toko pertanian dan menyebabkan bertambahnya pesaing bagi toko ini. Buyer’s power Rendah Kebutuhan akan keperluan bahan-bahan pertanian yang tinggi dari masyarakat akan menimbulkan resiko yang rendah bagi pihak bank untuk memberikan pembiayaan. Banyak masyarakat yang membutuhkan bahan dan perlengkapan pertanian sehingga jumlah pembeli di toko pertanian Karunia ini pun banyak dan penghasilanpun akan meningkat, sehingga kemungkinan toko ini dapat mengembalikan uang pinjaman tepat waktu seiring penghasilan yang lancar. Oleh karena itu, resiko pembiayaan akan rendah. Supplier’s power Moderat Resiko pembiayaan bagi pihak bank tergolong moderat jika dilihat dari sisi penyetok bahan-bahan pertanian. Hal ini dikarenakan untuk keperluan seperti obat-obatan pembasmi hama, benih sayuran dan bibit palawija jumlah penyetoknya banyak sehingga kemungkinan terjadinya kekurangan stock obat pembasmi hama, benih sayuran, dan bibit palawija akan rendah dan persediaan tercukupi. Akan tetapi, untuk bahan seperti benih padi dan pupuk padi terkadang pada saat musim tanam padi persediaannya kurang dikarenakan suplier untuk benih dan pupuknya tidak serta merta setiap orang dapat menjadi suplier pupuk dan benih padi (berkaitan dengan kelompok tani). Oleh karena itu resiko bagi pihak bank adalah tingkat moderat.  Industry rivalry Tinggi Resiko tinggi bagi pihak bank untuk memberikan pembiayaan karena banyaknya pesaing/pemilik usaha yang sama yaitu mendirikan toko pertanian. Sehingga memungkinkan pembeli berpindah tempat ke toko lain untuk membeli, dan kemungkinan penghasilan toko pertanian karunia berkurang seiring banyaknya pesaing yang menyebabkan pembeli membeli keperluan pertanian di toko lain tersebut (pesaing). Oleh karena itu, kemungkinan kemampuan membayar angsuran pinjaman akan menurun, maka memberikan pembiayaan pada toko ini resikonya tinggi.

3.        Debitur mengagunkan mobilnya yaitu mobil pribadi baru tipe sedan keluaran china dengan harga pasar Rp. 150.000.000.

Berdasarkan bobot nilai likuidasi agunan Mobil pribadi baru tipe sedan keluaran china sebagai berikut:

Mobil baru            : 80%

Tipe sedan            : 80%

China                    : 30%

Pribadi                  : 80%

Sedangkan, kebijakan di Bank Maju Syariah menggunakan bobot penilaian terendah untuk menilai agunan, maka menggunakan bobot likuidasi China sebesar 30%. Oleh karena itu nilai limit pembiayaan tersebut sebagai berikut:

30% x Rp. 150.000.000 = Rp. 45.000.000,-

4.        Bapak Yanto membutuhkan pembiayaan untuk membeli rumah sebesar Rp. 130.000.000 sedangkan Bank Maju Syariah mengharapkan margin sebesar Rp. 20.000.000, maka total pembiayaan untuk bapak Yanto sebesar Rp. 150.000.000. maka total angsurannya yang harus dibayar sebagai berikut:

Jika jangka waktu 12 bulan:

Rp. 130.000.000 + Rp.20.000.000  = Rp. 12.500.000 per bulan

                 12 bulan

Jika jangka waktu 18 bulan:

Rp. 130.000.000 + Rp.20.000.000  = Rp. 8.333.333,33 per bulan

                 18 bulan

Jika jangka waktu 24 bulan:

Rp. 130.000.000 + Rp.20.000.000  = Rp. 6.250.000 per bulan

                 24 bulan

5.        Dari ketiga jangka waktu tersebut (12,18,24 bulan) yang saya rekomendasikan kepada bapak Yanto adalah jangka waktu 12 bulan. Hal ini dikarenakan dari hasil data usaha yang diperoleh dari interview menunjukkan penghasilan bapak Yanto dan istrinya tiap bulan melebihi jumlah angsuran pembiayaan, oleh karena itu memungkinkan bapak yanto dapat membayar angsuran dengan lancar setiap bulan dan dalam jangka waktu 12 bulan sudah dapat terlunasi.

Data penghasilan bapak yanto dan istrinya dapat diuraikan sebagai berikut:

A.  Bapak Yanto

Penghasilan Rp. 2000.000/bln untuk memenuhi kebutuhan

Deposito di Bank Maju Syariah Rp. 50.000.000 jangka 5 tahun

B.   Ibu Anggraini (per bulan 26 hari berjualan)

Omzet perbulan Rp. 2000.000x26 = Rp. 52.000.000

Dikurangi :

Gaji karyawan 2 orang            : Rp. 1.400.000/bulan

Sewa tempat                            : Rp. 1.000.000/bulan

Listrik                                      : Rp. 500.000/bulan

Transportasi                             : Rp. 300.000/bulan

Telephone/pulsa                       : Rp. 200.000/bulan

Tagihan cicilan motor              : Rp. 500.000/bulan

Maka laba bersih Ibu Anggraini sebesar:

Rp. 52.000.000 – Rp. 3.900.000 = Rp. 48.100.000/ bulan

Dari penghasilan bersih Ibu anggraini (sebesar Rp. 48.100.000/bulan) sudah pasti memungkinkan dapat membayar angsuran pembiayaan sebesar Rp. 12. 500.000/per bulan dikarenakan kebutuhan sehari-hari sudah dapat dipenuhi dari penghasilan gaji kantor bapak Yanto. Oleh karena itu saya rekomendasikan jangka waktu 12 bulan dengan angsuran Rp. 12. 500.000 tiap bulannya.